Качественная жилая среда в условиях кризиса

Люди и города за долгую историю своих отношений не раз проходили проверку на устойчивость. Человечество сталкивалось с природными катаклизмами, катастрофами и эпидемиями, и этот год не стал исключением. В 2020 году мировое сообщество столкнулось с финансовым кризисом, развившемся на фоне пандемии коронавируса, который, похоже, сильно повлияет на среду, в которой нам предстоит жить. Однако, не стоит считать кризис только лишь негативным явлением — это также время для перезагрузки и выявления проблем, которые уже присутствовали в нашей жизни. Возможно ли в этих условиях проектировать качественную городскую среду в беларусском контексте? Какие изменения уже происходят в сфере жилой недвижимости? Чего стоит ждать от застройщиков в ближайшем будущем и какую роль в этом процессе будут играть архитекторы?

На эти и другие вопросы нам помог ответить Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest, директор АН «Вива Консалт», член Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства Беларуси.
Вопросы задает Антон Борисовец.

— Текущий кризис был достаточно неожиданным для всех. Что он изменил в работе вашей компании?

В данный момент все наши актуальные стройки находятся в проектной или доинвестиционной стадии. Мы оказались в относительно выгодном положении и располагаем временем, чтобы адаптироваться к новым экономическим условиям и разработать адекватную вызовам времени реализационную стратегию еще на этапе структурирования проектов.

— Это случайность или результат тщательно продуманной стратегии?

Конечно, это случайность. То, что сегодня произошло на мировых рынках, мы точно не предсказывали. Мы еще не вкладывали много денег и, соответственно, не принимали серьезных обязательств в старой, все еще привычной для нас, реальности. Это и есть выгодное положение перед компаниями, которые сегодня уже в стадии стройки, продаж или в середине инвестиционного цикла. Думаю, у них дела посложнее: им приходится пересматривать инвестиционную и реализационную стратегии, бизнес-план, по-новому договариваться с инвесторами — это всё ведет к большому количеству операций и процессов, которые отвлекают от самого главного — от стройки.
Мы сегодня всего этого «счастья» лишены и можем где-то «на берегу» договориться с собой, с инвесторами и с рынком. Ведь надо понимать, для кого мы строим, в каких объемах, что и по какой цене, так, чтобы это удовлетворяло интересы инвесторов, города и конкретного покупателя.

— Насколько сильно кризис отразился на строительной сфере в целом?

Говорить о глубине воздействия кризиса на отрасль еще рано. Но если позволить себе быть оптимистом, то я бы исходил из того, что, да, мир после пандемии прежним уже не будет, но продолжит потакать своим базовым потребностям, в том числе потребности в комфортной жилой среде.

Сейчас вместе с отложенным спросом формируются предпосылки к ажиотажному всплеску в тех отраслях, где принудительные карантинные или добровольно-сознательные меры привели к резкому ограничению потребления. «Благотворность» подобных всплесков уже ощутила на себе отрасль ресторанного бизнеса, на очереди — туризм и авиаперевозки. Надо понимать, что денег в мире меньше не стало, скорее наоборот — формируются условия для стимулирования роста институтов всеобщего потребления.

— Когда этот «благотворный этап» придет в строительную сферу? Можно увидеть тенденции, которые определятся там?

Я думаю, что тенденции определятся уже скоро. IV квартал — это, как правило, восстановление деловой активности, здесь есть психологический фактор. Морально бизнес может устать тянуть лямку и реально начнет принимать какие-то решения, которые будут создавать тенденции.

Сегодня большинство застройщиков работает в той матрице критериев и решений, что были созданы до того, как произошла вся эта ситуация в мире и конкретно в Беларуси. Возможно, многие думают, что ничего системно перестраивать не придется и достаточно будет провести косметические корректировки бизнеса. Возможно, они даже и правы, потому что и у меня нет уверенности, что строить теперь будем совсем другое, совсем для других, по другим ценам, я так пока не чувствую. Полагаю, что жилье как было, так и останется в фокусе первичных потребностей домохозяйства и существенным образом с ног на голову все не перевернется.

— То есть вы считаете, что пандемия и экономический кризис вообще не затронут сферу строительства?

Экономический кризис её уже затронул — как минимум, люди стали меньше покупать. Часть аудитории договоры расторгла и сменила курс: решили не брать кредит, не платить в рассрочку, не продавать имеющееся жилье. Но это не значит, что они забрали 10–30 тысяч долларов, «закопав» их где-то очень глубоко — они просто отложили этот вопрос. И оценить эту аудиторию довольно трудно. Зато точно можно оценить аудиторию, которая изъяла из банковской системы только за третий квартал этого года больше миллиарда долларов, и средства эти, очевидно, не были направлены на покупку третьего холодильника или пятой стиральной машины — как только на рынке сработает сигнал, эти деньги могут направиться на покупку жилья.

— В таком случае, нужен ли инструмент стимулирования спроса сейчас или просто стоит подождать?

Нужен. Однако он едва ли появится в текущих условиях рынка. Прежде необходимо преодолеть ситуацию неопределенности, принять новую реальность. При этом, на мой взгляд, рынку прежде необходимо сформировать консолидированную позицию всех его участников. Продолжительный хаос не позволяет создавать достойный продукт, эффективно вести бизнес и удовлетворять интересы общества. Не только потребителя, но и девелопера застали врасплох. Строительные проекты достаточно растянуты во времени, и весьма вероятно, что столь же очевидных и пагубных последствий, которые произошли в сферах авиаперевозок и HORECA (гостинично-ресторанного бизнеса), строительная отрасль не ощутит.

— Тогда как кризис влияет на решения в уже строящихся объектах? Какие изменения приходится закладывать в будущие проекты?

Снижение спроса вне зависимости от причин вызывает ряд негативных последствий для уже строящихся объектов — вынужденная экономия на издержках, снижение темпов строительства, трудности доступа к рынку капитала, рост стоимости инвестиций и себестоимости строительства. Этот набор факторов подталкивает застройщиков к снижению качества строительства как в целом, так и в отдельных классных характеристиках создаваемой жилой среды.

Объекты, находящиеся в стадии проектирования, окажутся в относительно более выгодной ситуации и станут более сдержанными, менее амбициозными по сравнению с первоначальными концепциями или будут отложены на неопределенный срок. Первый сценарий характерен для проектов экономкласса, второй — для жилья повышенной комфортности.

— Вы можете назвать какие-то основные моменты, точки невозврата, на которых будут сконцентрированы последствия у тех, у кого стройка идет? Может ли случиться так, что проект благоустройства урежется настолько, что там останутся только скамейки и стандартный набор детских площадок?

Если у вас в генплане заложены, к примеру, три детские и одна спортивная площадки, то они должны быть построены. Генплан утвержден и согласован, экспертиза пройдена, разрешение на строительство выдано — это предоставляет дольщику определенные гарантии. Честно говоря, я не встречал таких случаев, когда проект благоустройства урезался до масштабов двух скамеек: кризис-то в стране не первый, чтобы заставлять застройщиков экономить так люто.

Сэкономить на оборудовании действительно можно в процессе строительства: на этапе проектирования можно заложить один класс оборудования, а потом пересмотреть проект. И тут можно сэкономить, но, в масштабах всего проекта — несущественно. Главный вопрос: допустимо ли это по морально-этическим аспектам в отношениях с вашими будущими жителями, особенно с теми, кто уже вложился в обещанную им «мечту»?

— По вашему опыту, есть ли сейчас спрос на благоустроенную территорию? Как это сказывается на ценообразовании? Выделяет ли застройщика качественное благоустройство на рынке?

Спрос есть, и он пока еще не является осознанным, ведь тенденция относительно новая. На стоимости квадратного метра продаваемой площади это сказывается не так существенно, как на будущих тратах жильцов по содержанию и проведению текущих ремонтных работ.

Благоустройство территории уже является неотъемлемым атрибутом жилой застройки. Чтобы выделиться, застройщику нужно предложить потребителю сбалансированный проект, в котором все атрибуты комфорта будут отвечать принципу достаточности и необходимости, а также соответствовать месту и окружению территории застройки. Мне представляются неоправданными решения по превращению дворовой территории в парк аттракционов или в огромную навороченную детскую площадку, которые становятся источником обогащения эксплуатирующей организации.

— Есть точка зрения, что кризис — это время перезагрузки, возможность создать что-то новое. Во многом его позитивные результаты можно понять спустя годы. Можно вспомнить 2008 год (в мире) и 2011 год (в Беларуси). Как кризис тех лет повлиял на ваши подходы? Сработает ли похожая стратегия сейчас?

Пандемия в Беларуси нагрянула уже после того, как страна пережила два крупных кризиса строительной отрасли и рассвет эпохи массовой застройки, невзрачной с точки зрения архитектуры индивидуального и общего пространства. По-настоящему достойных и привлекательных проектов создано не так много — в каждом классе жилой среды буквально по одному проекту или даже хуже — дому-представителю. Можно сказать, что без малого три пятилетки страна боролась с «голодом».

В 2008 году было экстенсивное развитие и становление в хаосе разнообразия первичных компетенций девелоперов, тогда стройкой не занимался только ленивый. Появилось новое специальное законодательство о долевом строительстве. В 2011 начался переход от точечной к квартальной застройке. Переход от заявительного принципа к аукционам. В 2017 популярностью пользовались квартиры евро-типа вместо не оправдавших себя с точки зрения комфорта студий. 2020 год можно назвать началом конца эпохи массового строительства.

Ждать структурных изменений в качестве вновь создаваемой жилой среды или индивидуальном жилом пространстве от новых проектов вряд ли стоит: квартиры с террасами и укрупненные лоджии, первый форматный коттеджный поселок-представитель — и на этом, пожалуй, все. Ближайшие два-три года преимущественно будут потрачены на то, чтобы сохранить ресурсы, темпы — выжить.

— То есть в ближайшее время будут появляться точечные акцентные проекты, пускай, когда кризис пройдет. Это положительная тенденция?

Думаю, что тенденция эта положительная. Это не значит, что в стране не будет масштабных квартальных застроек, таких как «Минск-Мир» или «Новая Боровая», однако их роль в структуре предложения изменится. Названные проекты дали новое представление о жилье «комфорт» и «эконом»-класса, новую ценность благоустройства, это новое качество теперь повторяется из квартала в квартал, становится типичным и больше не эволюционирует.

Акцентная застройка — это когда, например, в столице предлагается 15-20 домов-комплексов и каждый из них уникален: архитектурой, инфраструктурным наполнением, местами общего пользования, местом расположения. И в рамках каждого объекта строительства акцент сделан на индивидуальности. На пальцах одной руки можно пересчитать дома в столице, которые могут похвастаться какой-то практичной фишкой или даже концепцией, которая настолько функциональна, что ради нее семья готова поменять место жительства.

Пример, близкий к бизнес-классу — «Д3» в концепции. Если говорить про премиум, это 3 дома по ул. Румянцева возле Парка Горького, где все они по-своему индивидуальный. «Парус», когда он появился, это был дом-представитель бизнес-класса — с полностью остекленным фасадом и инновационный паркингом, какого на тот момент в стране нигде больше не было. Таких фишек сейчас мало, эти проекты уже построены. Если вы сегодня что-то начнете смотреть на рынке, то, наверное, кроме «Новой Боровой» ничего и не найдете нового, революционного, ради чего люди пойдут именно туда.

— Какие причины того, что преобладают типичные проекты?

Причина в низком показателе обеспеченности жильем, который многие годы объективно на первое место выдвигал задачу скорости, а не качества строительства, с целью не допустить ситуации серьезного дисбаланса в спросе и предложении, который мог привести к расхождению между ценой и себестоимостью в несколько раз (как, кстати, это произошло в Украине). В конце 2019 года Беларусь достигла показателя без малого в 28 кв. м. на душу населения — это больше, чем в Польше или России, и уже совсем близко к комфортному показателю развивающихся стран — 30 кв. м. на душу населения.

— То есть в обозримом будущем появится что-то более интересное на рынке?

Надеюсь, что будет более интересный рынок предложения, т. к. то, что есть сейчас, наверняка скоро большинству наскучит. Поставьте себя на место покупателя: вы купили квартиру в 2020 году, двухкомнатную, и живете в одной из брендовых башен квартала «Минск-Мир», в типичном «параллелепипеде» с окнами, балконами, с каким-то импортным лифтом. Лет через 5–10 вы подумываете о том, что может быть купить что-то другое, начинаете поиск и понимаете, что рынок примерно одинаковый в рамках одного класса жилой среды и нет мотивирующего интереса, чтобы переживать решение жилищного вопроса снова и снова. И это стопор своеобразный — у вас нет стимула изменить свои жилищные условия, если только семья не выросла или существенно не увеличились доходы, позволяющие повысить класс жилой среды.

Будет здорово, если девелопер будет предлагать что-то интересное, что стоит не намного дороже вашего текущего жилья, но имеет фишки, которых не было в вашем комплексе, которых нет в большинстве других кварталов. Именно это будет подталкивать к переменам: пониженная этажность, smart-решения, улучшенные видовые характеристики, функциональные места общего пользования, инфраструктура в виде зала йоги, детского клуба, магазина кулинарии, бакалеи, а не только вездесущей аптеки, и все это в одном месте — удобно же!

То, что мы строим, невозможно строить бесконечно. Даже не потому, что мы на пороге дефицита земельных участков — их в Минске еще лет на 20 хватит при сохранении текущих темпов строительства. Очевидно, что рост населения в стране не поспевает за ежегодными жилищными программами. Показатели демонстрируют, что мы близки к точке насыщения, нужно начинать искать другие стимулы.

Без малого три пятилетки развития рынка жилищного строительства в столице по большей части удовлетворили потребность в первом собственном жилье и в будущем покупатель будет с большей вдумчивостью подходить к выбору места жительства, не ограничиваясь потребностью в четырех стенах. На мой взгляд, только повышение притязательности спроса способно преобразить архитектуру и комфорт вновь создаваемой жилой среды.

Блиц: городская среда во время пандемии

— В связи с пандемией люди будут продолжать посещать общественные места или чаще будут оставаться дома, если говорить о тенденциях?

Я думаю, что сегодня, в связи с пандемией, тенденция оставаться дома очень популярна. То есть, допустим, если у меня кто-то из родственников из группы риска — родители, бабушки, дедушки — до этого часто посещали общественные места вроде торговых центров и кафе, то сейчас этого уже не сделаешь. Многие захотят купить квартиру с террасой или просторной лоджией, но не уверен, что многим позволит достаток — сегодня все еще дорого реализовывать такие вещи. А вот дача доступна большему количеству желающих «расширить» привычную жилую среду за пределы четырех стен. Объективно это может дать стимул к развитию рынка загородной недвижимости.

— Тенденцию в том, что люди будут меньше пользоваться общественными пространствами можно выстроить, или это что-то очень краткосрочное?

Я думаю, что краткосрочное. Если посмотреть на традиционные рынки, где эпидемии типичны (Китай, Япония), люди по городу перемещаются в масках и в целом более осторожные и бережливые. При этом торговые центры в разгар респираторных заболеваний не пустуют либо остаются без посетителей только на короткий период массовых локаутов. Люди посещают общественные места, но лучше защищаются: больше обращают внимание на то, к чему прикасаются, чем дышат, как пересекаются с потоками встречных людей, в какое время ходят в магазины и другие общественные места.

Скорее можно будет говорить о том, что и у нас привычка носить маски будет массовой и повседневной, а сами средства индивидуальной защиты в ближайшее время усовершенствуются и превратятся в гаджеты, по набору функций сопоставимые с современными смартфонами. Но то, что мы перестанем ходить в общественные места, маловероятно:человек — существо социальное.

— Что смогут проектировщики, девелоперы предложить схожего с теми же масками-гаджетами (в будущем)?

Можно расширить применение smart-решений: например, централизованной системы очистки, анализа воздуха. Возможно, будут более широко использоваться системы рекуперации. Это решило бы проблемы климата многоэтажек: через вентиляционную систему часто происходит опрокидывание воздуха и смешиваются воздушные массы из разных квартир. Так можно на уровне первоначального проекта позаботится о создании микроклимата каждой квартиры.

Таким образом, первое, что могут начать делать девелоперы — это уделять больше внимания индивидуальному пространству своих потребителей.

— В таком случае, что станет со двором?

Можно разделить потоки, по возрастным или иным критериям дистанцировать группы людей. Детское оборудование может иметь меньшую концентрацию: если сейчас на площадке в пределах замкнутого пространства может находиться до 15 детей, то позже могли бы появиться площадки, рассчитанные на группы в два-три раза меньшие. Соответственно, и зоны могли бы быть более тематическими. Возможно, появятся приложения, в которых можно будет отслеживать плотность потока в общественных зонах для оценки степени риска пребывания в группах в разное время.

— Будут ли использоваться кровли более интенсивно, чем дворовые пространства из-за пандемии?

Учитывая то, что основная масса жилья в столице — это дома выше 9 этажей, использовать эту кровлю будет не очень комфортно из-за особенностей климата. Я думаю, что не будет такой тенденции в классическом понимании. В домах средней этажности или каскадных — да, но это скорее будут индивидуальные пространства, нежели общественные.

— Более просторные квартиры или больше мест общего пользования? Где будет появляться дополнительная площадь?

В повышенном классе жилой среды тенденция увеличения площади квартир уже не имеет ярко выраженного тренда, поскольку площади квартир приблизились к формату индивидуального жилого дома. В этом классе жилой среды стоит ждать развития и совершенствования концепций мест общего пользования: инфраструктурные объекты, места хранения, общественные тематические зоны для жильцов и т. д.

Если мы говорим про массовые «эконом» и «комфорт» классы, то там потенциал для наращивания площади квартир все еще имеется. Стоит отметить, что национальный рынок в 2007–2008 годы пережил бум проектирования и последующего строительства крупногабаритных квартир, в том числе индустриальных типовых серий. После 2011 года стало понятно, что бум пришелся на не самый благоприятный для экономики страны период, когда увеличенные площади оказались не по силам широкой потребительской аудитории и перестали окупать вложения застройщика. В какой-то момент фокус сместился на 180 градусов — в дома компакткласса. Квартиры стали меньше, квартир стало больше — это, очевидно, не пошло на пользу комфорту жилой среды.

— Больше спрос на недвижимость за городом или в городе?

Если говорить про Минск, спрос больше на городскую среду, потому что столичные жители исторически и своими привычками привязаны к более качественной и насыщенной инфраструктуре мегаполиса. Если жить за городом, возникают определенные ограничения, которые не всем подходят исходя из образа жизни и тем самым сдерживают развитие рынка загородной недвижимости.

— Больше спрос на многоэтажную застройку либо частную (индивидуальные дома)?

Больше спрос на многоэтажную застройку, и это результат сочетания ограниченной платежеспособности и особенностей национальной экономики, а не отсутствия потребности в частных домах. Многоквартирное призвано бороться с дефицитом — это что-то типовое, стандартное, стоковое. Частный дом — это следующий уровень, это то, что объективно дороже и удовлетворяет индивидуальные вкусовые предпочтения. Такой путь, от типового к индивидуальному, должен пройти каждый рынок.